尾盘与存货融资
以已竣工未售存货作为优先担保，使建设贷得以偿还，而无需被迫压价清仓。
概述
澳大利亚私人信贷管理机构将尾盘作为独立产品，而不是建设贷的附带安排。专门机构会以已竣工未售存货设立融资，使开发商在建设贷到期后仍能按计划有序去化。
常见触发点很直接：住宅或商业项目已取得入住许可或产权，但并非每一套住宅、地块或单元都已交割，建设贷出借人要求退出。为清债而压价甩卖余货，会侵蚀项目利润。尾盘融资按独立的现状竣工估值再融资该笔债务，并随单套销售交割逐步偿还。
VERITAS HORIZON 以与其他业务相同的优先担保标准，择优考虑尾盘融资：书面第一顺位抵押、逐笔核定杠杆，以及不依赖乐观价格反弹的退出路径。利息、期限及部分还款机制均按单项交易核定——我们不对外公布尾盘费率表。
该融资可以接在 Veritas 开发贷之后，也可以在竣工时置换其他建设贷出借人。保持不变的是目的：用时间换取目标售价、为下一幅土地释放资金，以及以已交割合同而非甩卖来偿还本金。
典型担保
已竣工存货第一顺位抵押
常见用途
再融资、持有、有序去化
承销视角
现状价值与去化
退出重点
逐套交割销售
用途
本融资可覆盖的用途
- 在竣工时再融资建设贷或开发贷，避免以清仓甩卖偿还建设出借人
- 在有序去化期间，持有已竣工公寓、联排别墅、已分割地块或商业单元
- 从未售存货中释放权益，支持下一幅土地、营运资金或同一项目的下一期
- 衔接取得入住许可或产权，与剩余已换约或未售合同交割之间的空档
发起人
适合谁
- 持有已竣工住宅或商业存货，且建设贷即将到期或已经到期的开发商
- 能够提供现状估值、存货清单及切实可行的销售或交割计划的发起人
- 持有已分割或可单独出售单元、需要时间按目标售价而非折扣出清的业主
- 退出路径为交割销售、并随每套完成将回款用于降低余额的借款人
承销要点
尾盘融资如何评估
- 以独立的现状竣工估值为准，而不是未经市场检验的价目表所隐含的希望价值
- 存货清单、产权或入住状态，以及余货是否可单独出售
- 迄今销售、已换约合同、询盘深度，以及余下去化计划的可信度
- 剩余担保上的核准贷款价值比、利息处理方式及持有成本承受力
- 发起人权益、担保，以及对去化放缓的支持能力
- 通过已交割合同偿还本金的路径，并随单套完成作部分还款
从询价到放款
步骤 1
存货与用途说明
说明已竣工项目、剩余存货、待置换的建设贷，以及拟议去化路径。
步骤 2
现状审阅
检验竣工价值、去化、杠杆，以及交割销售是否足以偿还优先担保融资。
步骤 3
估值与尽职调查
就剩余存货与发起人完成独立估值、产权及信贷尽调。
步骤 4
信贷批准与条款
以书面形式确认额度、契约及部分还款机制。
步骤 5
文件与担保
签署贷款及抵押文件，并就已竣工存货办理第一顺位担保登记。
步骤 6
放款与去化监控
置换原融资，并在期限内持续跟踪销售、交割及还款安排。
其他业务
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